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住宅ローンのポイント

ベストなローンは、今低い金利? それともトータルコストがお得な方?

ローンを借りた際の返済額は、金利によって大きく左右されます。当然低いほうがいいに決まっていますね。
ただ、最終決断は「今低い金利」がいいのか?それとも「トータルで返済額が抑えられる金利」がいいのか、どちらがいいか比較検討してからにしてください。

では、以下の金利表でどのローンを選ぶか考えてみてください。

<表1>
変動金利 3年固定金利 10年固定金利 20年固定金利 35年固定金利
1.68% 1.3% 2.4% 3.08% 3.16%

多くの方が、変動金利を選んだのではないでしょうか。

この金利を選んだ方は、銀行は優良顧客として取り扱うものと思います。しかし、長期にわたるローンでは、全期間を見て有利かどうかを判断する視点が必要です。当初の金利が低い短期固定金利を選択すると思わぬ落とし穴にはまってしまうことがあります。

次に、以下の表で総返済額を比較してみてください。

<表2> 【借入額 3500万円 返済期間35年 返済方式 元利均等方式】
4年目以降の平均金利 当初3年固定(1.3%) 35年固定(3.15%)
4% 6155万円 5781万円
5% 6911万円
6% 7710万円

4年目以降の金利がどのように推移するかは誰にもわかりません。しかし、金利が変化する前提で対策をたてるならば、予想外の事態、つまりお金が支払えないという事態にはならないでしょう。
今の低金利が将来にわたって数十年続くという可能性はゼロではありません。でも金利が上がらなければ良いというようなギャンブル的発想はやめたほうが良いと思います。

表2では、4年目以降の平均金利が4%以上であれば35年固定よりも金利の総支払額が数百万円以上の差がつく可能性があります。
ローンの借入で一番気をつけるべきポイントは、"借りられるローンではなく、返せるローンを借りること"です。住宅ローン返済の負担が重くなり、家計が破綻するような可能性を排除しなければなりません。

Point
銀行は「金利の低いうちに顧客をたくさん抱え込み、
金利が上昇した時に儲けよう!」と考えます。
目先の低い金利にとらわれてはいけません。

有利な銀行・有利なローンを選ぶツボ

現在、各金融機関は「金利優遇キャンペーン」を打ち出し、顧客獲得を図っています。
ではいったい、どの金融機関があなたにとって最適なのでしょう。
「どの銀行でもそんなに変わらないでしょう?」と考えたあなた、そんなことはありません。従来は横並びだった銀行は、最近では様々に特色を打ち出してきています。

それぞれが独自色を出すため、工夫に余念がありません。金利は毎月変わりますし、新商品や新サービスは続々とでてきます。例えば、マイレージサービス、時間外取引手数料無料サービス、メール入出金通知サービス、静脈認証システム、繰上返済手数料無料サービス、土日の住宅ローン相談会、インターネット申込サービスなど、毎月のように新しい商品やサービスが提供されています。
その情報を集めるだけでも相当な時間がかかってしまい、容易ではありません。

こういった状況で、利用者にとっての問題は自分に本当に必要なサービスを選ぶことが難しくなってきたことです。情報収集でさえ時間がかかるのに、さらに分析して検討するのは相当困難なことだと言えます。重要なことは、一つ一つのサービスを吟味するのではなく、自分が必要なサービスから選択することなのです。

まず、銀行やローンに期待することを書き出してみてください。例えば、何年くらい借りたいのか、月々の返済額はどれくらいか、繰上返済の可能性はあるのか…など。
自分にとって必要なサービスをそろえている銀行がいくつかあれば、その他のサービスで比較しながら選ぶのが良いと思います。

その作業を短縮するためには、専門家に相談することをお勧めします。専門家が最新の情報やノウハウを使って様々な銀行やサービスの中からあなたにぴったりのローンを勧めてくれるでしょう。

Point
銀行は他の銀行の商品には触れず、比較もしません。
第三者的な専門家によるアドバイスが役に立つでしょう。

繰上返済、する前にちょっと考えてみてください!

繰上返済は、利息の負担を軽減する大きな効果があります。現在の借り入れ金利が3%とすると、繰上返済は3パーセントの利息を払わずにすむことになるのです。逆に言うと、3%の利息を安定的に稼がなければ下手に運用をするよりも繰上返済をしたほうが有利だと言えます。

また、借入額 3000万円で5年後に200万円の繰上返済をすると、利息軽減額が256万円と繰上返済額とほぼ同額になるくらいの大きな効果となります。
この繰上返済は、早く返せばその効果はより大きなものになります。

<表1> 【借入額 3000万円 返済期間35年 繰上返済額 200万円 期間短縮型の場合】
繰上返済時期 5年後 10年後
利息軽減額 256万円 195万円

お金がたまったり、宝くじやボーナスなどの予想外の収入があった場合には、繰上返済をしたくなりますね。
しかし、最大の効果を得たいからと手元の現金をすべて繰上返済に回すのは非常に危険です。預金を全額返済してしまい、いざという時に手元にお金が無くてもっと金利の高いローンで借りたという笑えない話もありました。
繰上返済をする際には、ある程度手元に現金を残し、ゆとりを持ってすることをお勧めします。
日常生活にゆとりが無ければ、せっかくのマイホームを手に入れても寂しいですよね。

Point
繰上返済を銀行に依頼する際には、家計のアドバイスは受けられません。
いざという時に必要な貯蓄を、きちんと計算しておくことが 大切です。
Profile

代表取締役 淡河 範明
ホームローンドクター株式会社
ホームローンドクター株式会社は、日本で初の本格的な住宅ローンコンサルティング専門の会社です。 様々な理由で住宅ローンが借りられるか心配、あるいはすでに審査に落ちてしまった…という方々のご相談を、工務店・ビルダーを窓口に提供しています。 住宅ローンに関するお悩み、お気軽にご相談ください。

http://www.hld.jp/


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