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住宅ローン用語集

金利に関する用語

固定金利期間選択型ローン

ローン実行時から、ある一定の期間(2年、5年、7年、10年等)の金利を固定するローン。市場金利が変動しても、その期間内の毎月の返済額は変化しない。金利を固定できる期間は金融機関によって異なる。固定期間の終了後は、改めて固定金利または変動金利を選択できたり、変動金利しか選択できなかったりと、その選択肢やその際の手数料は金融機関によって様々である。また、固定期間終了後の金利に上限が定められていないため、金利急騰局面では返済額が一気に上昇する場合もある。

(全期間)固定金利型ローン

契約時に決定された金利が、ローン返済の全期間を通して適用されるローン。 つまり、返済期間と金利の固定期間が同一ということであり、返済期間中に市場金利が変動しても、毎月の返済金額への影響は一切なし。

上限金利設定型ローン

基本的には変動金利であるが、金利に一定の上限が定められているローン。市場の金利が上昇しても、特約期間(5年・10年が多い)中は、あらかじめ設定された上限金利を超えることはない。金利の急騰局面においては、変動金利型よりも毎月の返済金額の上昇を抑えることができるが、その分、当初期間の金利は変動金利型よりも高めに設定されている。特約期間終了時に、「上限金利設定型」を続けるか、「変動金利型」または「固定金利選択型」へ変更するかを選択できるタイプが多い。

段階金利

全期間を通して1回に限り(一般的に当初10年間の返済終了時点)、あらかじめ金銭消費貸借契約に定めた水準に金利が引き上げられる、住宅ローン。

変動金利型ローン

適用金利がその時点での市場金利に合わせて見直されるローン。住宅ローンの場合は半年毎に見直しが行われ、金利は短期もしくは長期のプライムレート(最優遇貸出金利)に連動する。金利の見直しが行われても、一般的に返済額は5年間固定され、6年目に見直されても、増額幅は25%以内とされている。よって、金利急騰局面でも返済額の見通しが比較的立てやすい反面、返済額の中に占める金利の割合が多くなり、元本がなかなか減らないという状況や、場合によっては未払い利息の発生も起こり得る。他の金利タイプと比べると、一般的にその時点での金利は最も低くなるが、完済まで総支払額がいくらになるかわからないというデメリットも存在する。

優遇金利

金融機関では給与振込・預金残高などの取引状態や、またはキャンペーン期間などに所定の条件を満たすことで、通常店頭で表示されているローン金利よりも安い優遇金利を適用できるところがある。優遇条件や内容は金融機関によって異なるが、こうした適用金利の割引幅(金利の差)が金利の優遇幅となる。なお、優遇金利には固定金利の特約期間のみ適用される場合と、固定期間終了後も完済まで一定の幅で金利が優遇されるものなどがある。

返済に関する用語

親子リレー返済

申込本人(親)の借入申込時の年齢にかかわらず、後継者(子供)の借入申込時の年齢を基に「年齢による最長返済期間」を計算し、二世代で住宅ローンを返済する方法。住宅金融支援機構では、申込本人が条件を満たす後継者を連帯債務者として指定し、この指定された者が返済を継続していくことになる。

一部繰上返済

現在借入れている、ローン残高の一部を先に支払う方法。支払った分は元金返済にあてられ、その分の利息を支払わずに済むことで、総返済額を減らす事ができる。繰上返済手数料がかかる場合がある。

  • 「期間短縮型」:借入残高の一部を返済する「一部繰上返済」を行い、毎回の返済額は変えずに返済期間を短くするもの
  • 「返済額軽減型」:返済期間は変えずに毎回の返済額を減らすもの
一括(全額)繰上返済

現在借入れているローン残高を全額まとめて返済する方法で、これにてローンの返済は終了する。条件により繰上返済手数料がかかる場合がある。

元金均等返済

毎月返済する元金が一定で、残元金に対し月毎の利息を上乗せして支払う返済方法。当初は元金が多く残っているため支払利息も多くなり、毎月の返済額 (元金+利息)は多くなるが、後になるほど元金残は少なくなるため、毎月の返済額(元金+利息)も少なくなる。

  • 元利均等返済と比較すると、融資残高(元金)はより早く減少するため将来の返済負担が軽減され、利息の総支払額も少なくてすむ
元利金等返済

毎月の返済額(元金+利息)が一定金額となる返済方法。ローンの金利が一定であれば月々の返済額は変わらない。

  • 元金均等返済と比較すると、融資残高(元金)の減り方が遅く、利息の総支払額が多くなるが、毎月の返済額は一定なため返済計画が立てやすく、元金均等返済に比べ、返済開始当初の返済額を軽減することができる
繰上返済手数料

繰上げ返済を行う際に支払う手数料。手数料の金額は、金融機関や借入しているローンのタイプ、繰上返済する金額、返済スタートからの経過年数などによって異なるが、無料のところもある。

審査に関する用語

保証料

住宅ローンの申込み時、連帯保証人を立てる代わりに、民間の保証会社や公的保証機関の保証を受けることが一般的であるが、その時に支払う費用をいう。保証料は保証会社によって異なるが、借入額が多く、返済期間が長いほど高くなる。支払いは借入時に一括で支払う方法と、借入の金利に保証料分を金利換算し上乗せして支払う等の方法がある(その際の金利は0.2%ほど高くなることが一般的)。金融機関によっては保証料不要の住宅ローンも存在する。

収入合算

住宅ローンを申し込む際、申込人のみでは所定の収入基準をクリアできないため、同居予定者の収入を合計して計算をできる仕組のこと。金融機関によって収入合算できる人の条件は異なり、合算できる金額も、50%、100%と様々である。

信用保証会社

融資を受ける際に、その借入れ債務を保証する会社のことをいう。保証料を支払うことで、保証会社が連帯保証人の役割をはたし、借入者が債務の返済を怠った場合には、保証会社が借入者に代わり返済を行う仕組。但し、これにより借入者が債務の返済責任を免れるわけではない。債権は信用保証会社に移され、今度は信用保証会社が銀行に代わり借入者に対し債権の回収をおこなう。

返済負担率(返済比率)

住宅ローンを借りる際の収入基準のひとつで、申込者の年収に対し、年間の住宅ローン返済額の割合をいう。通常は税込み年収をもとに計算される。たとえば年収600万円で、住宅ローンの年間返済額が120万円の場合の返済負担率は[120万円÷600万円=20%]となる。銀行では借り手の年収に応じて返済負担率の上限を設定している。

契約に関する用語

金銭消費貸借契約(金消契約)

金融機関と結ぶ住宅ローンの借入れ契約のこと。一般的には借り主が、貸し主から借入れた金銭を消費し、その借入額と同額の金銭(利息付の場合は利息分も含めて)を貸し主に返済するという契約をいう。

ローン特約

予定していた条件で融資を受けられなかった場合に備え、売買契約書の中に盛り込まれる特約条項のこと。内容としては「指定の金融機関によるローン契約が成立しなかった場合には契約を白紙撤回し、支払済みの手付金等を無利息で返還する」などがある。具体的な金融機関名、借入金額、年利、その他の返済条件等を明記することが重要です。ローン特約がなかったり、あいまいな表現にしておくと、別の高金利の融資をあっせんされ、契約せざるを得ない状況になる恐れもある。

諸費用・権利に関する用語

銀行事務手数料(融資手数料)

融資を受ける際に、金融機関において発生する事務手数料。資金実行時に融資手数料(金融機関によって異なる)を一括徴収する場合がほとんどであるが、融資手数料を無料としている金融機関もある。

司法書士手数料

住宅を購入したときに様々な登記上の手続を行いますが、その手続きは司法書士などの専門家に依頼するのが一般的で、その際、司法書士に支払う費用のことを指します。

諸費用

住宅の購入代金や建築費の他にかかる費用。大きく分けると税金関係(印紙税、不動産取得税、登録免許税、固定資産税など)、ローン関係(事務手数料、ローン保証料など)、保険料関係(団体信用生命保険、火災保険、地震保険など)、手数料関係(司法書士手数料、仲介手数料など)がある。消費税は諸費用には含まない。

抵当権

金融機関が住宅ローンとして融資を行なう時、担保となる不動産に、いわゆる「借金のかた」として設定する担保権のこと。借り手が返済できなくなった場合は、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収する。住宅ローンを借りる時は金融機関と抵当権設定契約を結び、登記簿に登記される。

税金に関する用語

印紙税

契約書などを作成した場合にかかる税金のこと。契約書などに必要な金額の印紙を貼り、消印をすることにより納税する。税額は契約書の内容や契約金額などによって異なる。

  • 住宅ローンの場合1,000万円以上5,000万円以下の契約となるケースが多いが、その場合の印紙代は2万円
固定資産税

毎年1月1日時点において、登記簿に土地建物などの固定資産の所有者として登記された人に課税される市区町村税(いわゆる保有税)をいう。新築家屋は取得した年には登記簿への記載がないため翌年から課税される。中古住宅や土地を買った場合は前所有者(売主)に課税されるが、通常は購入した日を境に売主と買主が案分して負担する。また、マイホームの特例による減額もある。

住宅ローン減税(住宅ローン控除)

マイホーム購入時に住宅ローンを利用した場合、所得税から一定額を税額控除するという制度。控除額は居住した年数によって変わる。適用対象には新築や増改築も含み、正式名称は「住宅借入金等特別控除」となる。一般に「住宅ローン減税」または「住宅ローン控除」と呼ばれる。

登録免許税

不動産を取得した場合や、ローンを借りて抵当権を設定する場合は不動産登記を行うが、その際に課される税金のこと。通常は司法書士に登記手続きを依頼するため、登記の際は登録免許税以外に司法書士への報酬が必要となる。

都市計画税

毎年1月1日時点の不動産の所有者にかかる税金。但し、課税対象は都市計画区域の市街化区域内にある土地、建物に限られる。

不動産取得税

不動産を取得した人に課税される都道府県税。この場合の「取得」には、購入した場合だけでなく、新築や増改築、交換、贈与、寄付などによって所有権を得た場合も含まれる。

保険に関する用語

火災保険

住宅の火災による消失リスクに対し、住宅の所有者が掛ける保険のこと。住宅ローンを組むと、土地・建物に抵当権を設定するが、この抵当権者である金融機関の債権を保全するために、建物に火災保険を付保することが条件となる。

団体信用生命保険(団信)

住宅ローンを借りた人が死亡、または重度の後遺障害を受けた場合に、ローンの残債務を借入人に代わり一括返済してくれる保険。残された家族は住宅ローンの返済負担がなくなり、そのまま住宅を取得することができる。銀行では「保険料を当行の負担」としていることが多く、その場合住宅ローン申込者が保険金を負担しなくてもよい(実際には金利に含まれて徴収される)。住宅金融公庫などの公的融資は任意加入だが、加入率は95%。保険料は借入金額によって異なり、原則、返済期間中は毎年1回まとめて支払う。2年目以降、順次保険料は減って行く。

  • ガン保障特約付き:ローンの返済期間中に「がん」になり、所定の支払事由に該当した場合、住宅ローン残高の全額が保険金として支払われる
  • 三大疾病保障特約付き:三大疾病(悪性新生物(がん)・急性心筋梗塞・脳卒中)により、所定の支払事由に該当した場合、住宅ローン残高の全額が保険金として支払われる

建築に関する用語

適合証明書

住宅金融支援機構の中古住宅対象の融資(リ・ユース住宅融資)やフラット35の融資を受ける場合、住宅金融支援機構が指定する適合証明機関に物件の検査を依頼し、一定の技術基準に適合することを証明する書類が必要となる。この書類が適合証明書であり、仮に建物等に問題が有った場合は、適合証明書が取得できず、融資を受けることはできない。

その他

つなぎ融資

本来の融資金が手元に入るまでの「つなぎ」として受ける短期間の融資のこと。当然ながら、本来の融資が実行された時点でつなぎ融資は返済する。つなぎ融資が必要となるケースは、住宅の買い替えの際、手持ちの住宅が期待通りに売却できず、売れるまでの間、資金が必要となる場合や、住宅を建てる際に建築業者が代金の請求を引渡し時の一括請求ではなく、着工時、棟上時にそれぞれ内金を要求し、尚且つ金融機関の融資実行が引渡し時一括のみの場合などが存在する。

提携ローン

住宅の売主または販売業者が、予め金融機関と提携して融資条件や融資限度額などを決めているローン。販売される住宅の審査が予め終了しているケースが多いため、審査結果が出るまでの時間が短いことや、業者が手続きの一部を代行してくれるので煩雑さがないというメリットがある。また購入者が直接金融機関で手続きを行う非提携ローンより、金利が優遇されている場合がある。


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